Подробности

Просмотров: 4070

Сделки с недвижимостью превратились нынче в обыденность. Тем не менее, любой покупатель побаивается (если не сказать — опасается) быть обманутым. Так что осторожность никогда не будет излишней, особенно, в процессе приобретения участка земли.

На протяжении многих лет покупка земельного участка считалась мероприятием, связанным с риском. Но все меняется с течением времени, сегодня такое положение дел для частных лиц во много раз улучшилось. Но все равно нельзя забывать о подводных камнях, тем более что продаваемая земля стоит отнюдь не дешево.

В процессе покупки земли по Закону приобретается оформленный участок земли с установленными границами, поставленный на государственный учет (кадастровый). Однако любой сделке необходима проверка. Поэтому следует знать, как это сделать, на что обратить внимание. Рекомендуется проверять не только состояние участка, но и его сопроводительную документацию.

Проверка участка

Проверять непосредственно участок нужно для того, что на нем могут оказаться непригодные к использованию квадратные метры земли − наличие ручьев, заболоченных мест и даже овраги.

Может случиться, что владелец, раньше купивший свой участок по соседству, уже умудрился вывести на пока бесхозный участок дождевые канавы, построить вдоль границы (или даже с ее нарушением) хозпостройку, гараж, баню, или что-нибудь еще нелицеприятное.

Также на территории участка могут находиться заброшенные строения, снос которых потребует затрат труда и времени. Нелишне будет обратить внимание на близость прохождения кабельных линий, ПЭП и т. п.

Проверка документов

Перед сделкой сразу же нужно проконтролировать:

1. Права продавца на участок:

• присутствие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю;
• наличие документа-основания для регистрации права (главным образом, договора);
• кадастровый паспорт земельного участка (в нем отражаются сведения о правообладателе, вид разрешенного использования и характеристики приобретаемых земель);
• выписка ЕГРП (дополнительно).

2. Категория земель. Жилой дом строится далеко не все равно где, а только на «землях населенных пунктов». Например, на землях «сельхозназначения» строить жилье не разрешается. Какой именно дом построить − тоже находится в зависимости от вида разрешенного использования.

Участки земли отводятся для:

• жилой застройки многоэтажными домами;
• жилой застройки малоэтажными и частными домами;
• сугубо дачного строительства, огородничества и садоводства.

Земли категории индивидуального жилищного, а также садоводческо-огороднического строительства, не предназначены для возведения многоквартирных домов. Объекты бизнеса или торговли (к примеру, автомойки) на них тоже нельзя строить.

Земля из одной категории переводится в другую далеко не запросто. Цена такого вопроса бывает разная. Например, в случае, когда участок располагается в непаханом поле, за сотку могут взять пять долларов, потому что смена категории относится ко всему полю. Более того, у стоимости перевода земель в густонаселенных районах (как правило, категории разрешенного использования) вообще нет предела.

3. Инфраструктура: что находится на участке, и есть ли право на все это.

4. Соответствие реальных границ (проверка с помощью кадастровых инженеров) с указанными в кадастровом паспорте − наличие (или отсутствие) взаимопересечений с соседними участками, либо участками дорожно-уличной сети. По уточнению границ земельного участка выяснить, размежеван ли он, имеется ли отметки границы.

Если земельный участок покупается с наличием права собственности, а установленные границ отсутствуют, то новый владелец будет вынужден определить их лично и в обязательном порядке согласовать их со всеми граничащими собственниками. Реалии же жизни показывают, что чаще всего при установке границ возникают споры. А разбирательства в судах по таким вопросам длятся годами.

5. Возможные проблемы после покупки:

• качество земли;
• утаенная информация о наличии ареста участка, либо какого иного обременения;
• отсутствие согласия супруга;
• нахождение участка в долевой собственности;
• наличие обременений;
• подпадание под изъятие на нужды государства;
• нахождение в составе специально охраняемых природных территорий;
• приобретение с правом бессрочного пользования и т. д.

6. Обычное мошенничество:

• продажа земельного участка по поддельным документам, либо доверенности;
• по предварительному договору (без составления основного);
• обман при расчетах с целью дальнейшего расторжения договора;
• продажа от лица, имеющего психическое заболевание или злоупотребляющего алкоголем.

Из-за этих, перечисленных только вкратце, проблем покупатели вынуждены сопровождать земельную сделку юридической консультацией, так как вопросы земельного права множественны и сложны, и понять их без профессионального образования фактически невозможно.

Более того, юридическое подкрепление сделки необходимо потому, что операции с недвижимостью регламентируются не одним, а сразу рядом федеральных законов и правовых актов. Вся эта неразбериха с документами усугубляется еще и тем, что в них с завидной регулярностью вносят изменения. В результате, не каждый юрист (будь он и семи пядей во лбу) может знать все законодательные новшества.

Но юристы, специализирующиеся на подобных делах и занимающиеся ими ежедневно, не только знают, но и применяют нормы Закона на практике. Реестр операций с землей не ограничен только продажей, либо покупкой. Важно предварительно заключить договор со специализированной юридической компанией, сопровождающей сделки с недвижимостью на высокопрофессиональном уровне. Так или иначе, сделка по купле-продаже земли требует серьезного и осторожного отношения к любым тонкостям этого процесса.

Источник: sob.ru

15.02.2013